La letra pequeña del decreto que beneficia al banco - Campo Alpín
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La letra pequeña del decreto que beneficia al banco

La letra pequeña del decreto que beneficia al banco

¿A quién beneficia el decreto de hipotecas?

El Decreto Ley aprobado por el Consejo de Ministros contempla un extraño mecanismo extrajudicial, por el cual los bancos “podrán negociar” con sus clientes la devolución de las cantidades cobradas de más en su hipoteca. Si las cláusulas son nulas no procede ninguna negociación, lo que debiera recoger el decreto es la devolución diligente de las cantidades cobradas indebidamente por el banco.

Presenta también una ambigüedad calculada que beneficia claramente a los bancos, a quienes no se les exige responsabilidades mientras les deja la mayor capacidad de decisión en este procedimiento extrajudicial; si comunica a sus clientes que tienen cláusulas suelo, si considera que éstas son abusivas o la arbitrariedad en el importe a ofrecerles.

La negociación y la mediación de conflictos forman parte del quehacer de este despacho fundado en 1990, pero al margen de nuestra apuesta y experiencia en la resolución alternativa de conflictos a la vía judicial,  es fácil ver la parte débil de este decreto,  los consumidores, precisamente a quienes los poderes públicos debieran defender. En la mediación, ambas partes gozan de los mismos derechos, pueden abandonar el proceso en cualquier momento e iniciar un procedimiento judicial sin cargas para ambas partes. No ocurre lo mismo si te acoges a este decreto que cercena los derechos de los consumidores, pues obliga a los clientes a esperar un plazo de 3 o 4 meses para iniciar una reclamación judicial y les aplica un régimen de costas procesales más gravoso que a los bancos.

Nuestro consejo es que no te acojas a este procedimiento extrajudicial sin antes asesorarte de las obligaciones que asumes.  Consulta con un abogado o con una asociación de consumidores para que calculen el importe que te tienen que devolver incluyendo intereses. El banco no está obligado a ofertar el total de lo que te debe y no firmes ningún documento que pueda comprometer una reclamación futura.

¿Cómo sé que tengo cláusulas suelo?

Si tienes dudas pregunta a tu abogado de confianza; ¿por qué decimos esto? porque el decreto no establece mecanismos de comunicación claros que obliguen a los bancos a informar a todos sus clientes si tienen cláusulas abusivas en sus hipotecas.  Ante la duda, no confíes en la buena fe de tu banco, asesórate.  Y si reclamas directamente al banco, conoce previamente si tienes cláusulas suelo y el importe que te tienen que devolver, incluyendo los intereses.

¿Es realmente “obligatorio” este procedimiento para los bancos?

Cualquier cliente puede acogerse a este procedimiento extrajudicial y será “obligatorio” para la entidad financiera cuando lo solicite el consumidor.  Sin embargo no se articula ningún procedimiento sancionador para las entidades bancarias que no se adhieran y para las que negocien ofertas inferiores al importe que corresponda al consumidor.

De hecho algunos bancos ya han anunciado que no negociarán porque consideran que sus cláusulas suelo no son abusivas

¿Puedo fiarme de la oferta de mi banco?

El decreto, con esa ambigüedad que lo impregna,  elude que los bancos tengan la obligación de facilitar una valoración económica de las cantidades cobradas en exceso más los intereses que correspondan, y otorga al banco la facultad para negociar con el cliente el importe que quiera devolverle.

Como el decreto no prevé un órgano supervisor que verifique las ofertas al cliente, ni van a ser sancionados, nosotros aconsejamos que los afectados dispongan de toda la información para evitar que le devuelven menos dinero del que le corresponde y tengan cuidado con los acuerdos que le ofrezca el banco, consulte con un profesional antes de firmar acuerdos que perjudiquen sus intereses.

En resumen

Cada hipoteca es diferente, en este despacho hemos visto una gran casuística en los últimos años.  Lo importante es saber si en tu hipoteca hay cláusulas suelo y si has firmado algún acuerdo con tu banco modificando alguna cláusula que lesione tus intereses.

Para obtener estos datos consulta a un abogado para que te asesore y calcule el importe de cláusulas suelo que has pagado en exceso, a lo que habrá que añadir los intereses generados.

Nosotros aconsejamos reclamar también los gastos de formalización de la hipoteca, en algunos casos su importe es igual o superior a las cláusulas suelo. Los bancos ya han adelantado que no devolverán estos gastos amistosamente, en la misma línea que algunos de ellos dicen que sus cláusulas no son abusivos y otros que no devolverán lo cobrado de más a no ser que el Tribunal Supremo les obligue. Pero en una vía u en otra estás en tu derecho de reclamar también esta cláusula abusiva.

Si vas al banco, te aconsejamos que no firmes ningún documento sin que un profesional lo compruebe, recuerda que los bancos no tienen penalización si te ofrecen menos dinero del que te corresponde, si cambian tu hipoteca o si en vez de darte el dinero en efectivo para que tú decidas qué hacer, te venden un producto bancario.

Javier Campo – Campo Alpín Abogados

Te aconsejamos que consultes antes de firmar

En Campo Alpín Abogados te asesoraremos y haremos un estudio gratuito de tu hipoteca.  Y como venimos haciendo desde que reclamamos la primera cláusula suelo, te acompañaremos en todo el proceso.

En este enlace podrás leer el decreto aprobado

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-653